Blog: Betaalbaar wonen heeft een prijs
We leven in een wereld waarin huren tegelijk te hoog en te laag lijken. Te hoog voor wie een woning zoekt of moeite heeft om rond te komen. Maar óók te laag voor verhuurders om nieuwe woningen nog rendabel te bouwen en verhuren. Hoe kan dat? En belangrijker: wat doen we eraan?
Van kostendekkend naar onhoudbaar
Tien jaar geleden was bouwen en verhuren op veel plekken nog min of meer kostendekkend. Corporaties konden daardoor huren vragen die voor veel huishoudens betaalbaar waren en tegelijkertijd voldoende om kosten voor bouw, beheer, onderhoud en rente te betalen.
Inmiddels is dat fundamenteel veranderd. De kwaliteit, en daarmee de kosten, van woningen zijn de afgelopen jaren flink toegenomen. Volgens het CBS zijn de kosten van nieuwbouwwoningen sinds 2021 met bijna 30% gestegen. De duurzaamheidseisen zijn aangescherpt, waardoor installaties duurder zijn geworden in aanschaf én onderhoud. Grond is schaarser en duurder, en ook de rente is opgelopen.
Ook hebben corporaties de afgelopen jaren veel geïnvesteerd in het verbeteren van bestaande woningen. Dit is afgesproken in de nationale prestatieafspraken, na de afschaffing van de verhuurderheffing. Jaarlijks investeren corporaties miljarden in onder andere isolatie en verduurzaming. Daardoor heeft een steeds groter deel van de woningen energielabel A en neemt het aantal woningen met een slecht label snel af.
Tegelijkertijd lag de politieke en maatschappelijke nadruk juist op betaalbaarheid. Huren mochten slechts beperkt stijgen, werden soms bevroren of zelfs verlaagd. Met de Wet betaalbare huur uit 2024 is ook de middenhuur verder aangescherpt.
Corporaties vragen momenteel ongeveer 60–65% van de maximale huur die zij volgens het WWS mogen vragen. De afgelopen tien jaar is dit aandeel met zo’n 5 tot 10 procent gedaald. Dat komt doordat de kwaliteit van woningen sneller is gestegen dan de huren. Voor huurders is de prijs-kwaliteitverhouding dus verbeterd. Daarnaast zorgen investeringen in energiezuinige woningen er vaak voor dat ook de energiekosten dalen.
Betaalbaarder voor zittende huurders, schaarser voor woningzoekenden
Voor veel zittende huurders is dit goed nieuws: hun woonlasten zijn relatief gedaald. Maar voor verhuurders gebeurde het tegenovergestelde: inkomsten bleven achter, terwijl kosten opliepen. Als er daardoor minder nieuwe woningen worden gebouwd, betekent betaalbaarheid voor zittende huurders uiteindelijk minder aanbod voor woningzoekenden. Zo ontstaat een tweedeling: mensen die relatief goedkoop in een goede woning wonen en mensen die nauwelijks nog een woning kunnen vinden, of alleen tegen extreem hoge prijzen. De betaalbaarheidscrisis is dus vooral een beschikbaarheidscrisis.
Jesse Frederik schreef er twee heel interessante artikelen over in de correspondent:
De rekensom achter nieuwbouw
Een nieuwbouwwoning kost een corporatie in 2026 al snel zo’n drie ton, zelfs met een sociale grondprijs. Corporaties moeten dat bedrag volledig lenen. Alleen de rente komt bij 3,5% al uit op ongeveer € 875 per maand. Dan zijn aflossing, kosten voor onderhoud, beheer, klachtenafhandeling, leefbaarheid en klantenservice nog niet eens meegerekend.
Jesse Frederik berekende dat een corporatie voor een nieuwbouwwoning al snel circa € 1.200 huur per maand nodig heeft om kostendekkend te bouwen, zonder daar iets aan te verdienen.
Daar zit de kern van de paradox. We stellen hoge eisen aan kwaliteit, duurzaamheid en wooncomfort, wat de kosten fors verhoogt. Tegelijk willen we lage huren. Maar als niemand het verschil wil betalen, loopt het systeem vast.
Natuurlijk gun ik iedereen een paleisje voor een zacht prijsje. Maar alleen roepen dat huren omlaag moeten, zonder als samenleving ook de rekening te willen dragen, is geen oplossing. Zoals Jesse Frederik scherp opmerkt: er daalt geen eenhoorn van een regenboog neer met een betere woning op zijn rug. Hoe ongemakkelijk ook: zolang we deze spanning niet onder ogen zien, blijven we op een dood spoor zitten.
Waarom corporaties nog bouwen en waarom dat eindig is
Dat corporaties nog bouwen, komt vooral doordat zij overschotten op oudere woningen — die destijds veel goedkoper zijn gerealiseerd — kunnen inzetten om verliezen op nieuwbouw op te vangen. Daarnaast helpt verkoop van bestaand bezit soms om investeringsruimte te creëren. Maar dat model is eindig. Naarmate rentelasten stijgen en tekorten op nieuwbouw oplopen, droogt ook deze ruimte op. Voor sommige corporaties in de regio is dat punt nu al in zicht.
De echte vraag: wie betaalt het verschil?
Vroeg of laat komt dan ook de echte vraag op tafel: accepteren we dat een deel van de mensen goed en betaalbaar woont, terwijl een ander deel buiten de boot valt? Vinden we dat de samenleving het verschil moet bijpassen? Voeren we na de “vrijheidsbijdrage” ook een “woonbijdrage” in waarmee we met alle Nederlanders de nieuwe woningen bekostigen? Of durven we te erkennen dat prijs en kwaliteit uit balans zijn geraakt? Uiteindelijk zijn er maar een paar knoppen om aan te draaien: de kwaliteit omlaag, de huur omhoog, belastinggeld erbij, of een combinatie daarvan.
Wat is eigenlijk een betaalbare woning?
Dat roept een ongemakkelijke vervolgvraag op: wat is tegenwoordig een betaalbare woning? Niet per se de corporatiewoning. Zoals Jesse Frederik schrijft: corporaties bouwen vaak dure woningen die zij goedkoop verhuren. Beleggers hebben de afgelopen jaren juist vaker woningen onder de drie ton gerealiseerd: kleiner, soberder en door corporatiemedewerkers soms weinig flatterend ‘kippenhokken’ genoemd. Maar wie doet het dan beter? Degene die zonder subsidie betaalbare woningen maakt en daar ook nog rendement op behaalt voor pensioendeelnemers? Of degene die dure woningen realiseert en die ver onder kostprijs verhuurt, waardoor het tekort elders moet worden opgevangen, via hogere huren voor anderen, verkoop van sociale huurwoningen of een bijdrage van het Rijk?
Misschien moeten we anders naar kwaliteit kijken
Als we betaalbaar willen blijven wonen en niet bereid zijn om collectief veel meer geld in wonen te steken, blijft er één knop over: de kwaliteit. Dat is geen populaire boodschap. We zijn gewend geraakt aan steeds meer: meer ruimte, meer isolatie, meer installaties, meer stedenbouwkundige eisen. Maar als die optelsom zorgt dat woningen simpelweg niet meer gebouwd kunnen worden, moeten we ons afvragen of die lat nog realistisch is.
Misschien moeten we daarvoor ook buiten de traditionele woningbouw durven kijken. Neem de huisvesting van arbeidsmigranten. Recent spraken we in West-Friesland een ondernemer die op zijn terrein in korte tijd een woonvoorziening heeft gerealiseerd. Geen ruime eengezinswoningen met tuin, maar wel fatsoenlijke appartementen tegen een prijs die voor zijn medewerkers redelijk is. Sober, doelmatig en snel te realiseren.
Waarom lukt zoiets daar wel, maar mag dit in de reguliere woningbouw niet?
Misschien helpt dit ons opnieuw te kijken naar wat een goede woning minimaal moet bieden — niet vanuit tekort, maar vanuit slim, doelmatig en passend bouwen. Als we bereid zijn de lat anders neer te leggen, ontstaat er weer ruimte. Ruimte om meer woningen te realiseren en meer mensen een thuis te geven. Dat vraagt om nuchtere keuzes, maar ook om verbeeldingskracht. Als we samen durven kiezen voor wat echt nodig is en onze heilige huisjes durven af te breken. Liever een sober en doelmatig wooncomplex op het land, dan 10 kastelen in de lucht.
Over deze blog
In deze terugkerende blog gaat onze directeur-bestuurder Anneke TImmermans in op actuele thema’s binnen wonen, leefbaarheid en onze opgave als woningcorporatie.
